기존에 오피스텔 취득하신 분들이 분양사무소의 말에 현혹되어 장단점 또는 관리의 어려움 등을 무시하고 일반과세자로 사업자등록을 하여 오피스텔 취득시 부가가치세를 환급받고 이를 다시 세무서에 환급 받았던 원금 이상을 토해내는 경우가 굉장히 많습니다. 최근 세수부족으로 인하여 신도시들에서는 거의 다 이런 현상이 나타나고 있는데, 오피스텔을 취득하였을 경우 세금과 관련하여 주의할 점과 사업자등록 유형 등에 대하여 다뤄보겠습니다.

“오피스텔임대 일반과세자? 면세사업자?”
과거 몇 년전 오피스텔 열풍이 불어 너도나도 오피스텔에 투자하였을 당시 분양사들에서 투자자들에게 세입자들이 전입신고하지 않게 하고 부동산임대사업자로 사업자등록증을 내면 부가가치세를 환급받을 수 있다고 유혹하여 많은 투자자들이 일반과세사업자가 되었습니다. 물론 그중에는 실제로 업무용으로 임대를 주는 경우도 있겠지만 대부분의 경우는 주거용으로 사용되고 있는 것이 실상입니다. 이렇게 될 경우 면세사업에 사용했다 하여 기존에 환급받았던 부가가치세를 토해내는 것은 물론 가산세까지 부담해야 합니다. 처음 분양 당시부터 임대가 이루어졌다면 가산세를 포함한 내야 하는 금액이 애초 환급세액보다 크게 됩니다. 부가가치세를 환급받았다면 실제로 주거용으로 임대를 주고 있는 경우 공실로 신고를 계속해야 하나, 세무서 입장에서는 간단하게 한전의 전기사용량 조회만 해봐도 사람이 살고 있는 것이 드러나게 됩니다.

그렇다면 오피스텔 또는 도시형생활주택을 취득할 경우 어떻게 하는 것이 현명할까요. 저는 ‘주택임대사업자’로 사업자등록을 하는 것을 추천합니다. 주택임대사업자는 면세사업자로서 관할시구청에 주택임대사업자 신청을 하고 세무서에 다시 면세사업자로서 신청하면 되는데, 이렇게 되면 1채 등록시 취득세가 면제 되고, 2채이상 등록시 재산세가 면제 되며, 양도세 중과세배제 등의 세금혜택이 있습니다.
다만 5년 이내에 전매하는 경우 추징을 하므로 최소 5년은 보유해야 합니다. 또한 세입자가 전입신고를 자유롭게 할 수 있습니다.

현재 법상 주택임대사업자의 소득세납부규정은 아래와 같습니다.
1. 2주택이상 보유자의 월세소득은 소득세 과세대상
2. 3주택이상 보유자의 전세보증금에 대한 간주임대료는 소득세 과세대상(단 기준시가가 3억원 이하이고 85제곱미터이하인 소형 주택은 2016년 말까지 과세제외)
즉, 현재로서는 최초 취득시 부가가치세를 환급받고 조마조마해가며 뻔히 걸릴 사후관리를 할 바에는 부가가치세까지 포함하여 지불하고 취득세면제 및 각종세금 혜택을 보는 것이 훨씬 좋습니다.   .