서울과 수도권 2차 보금자리 지구 6곳이 오는 29일 입주자 모집공고를 시작으로 다음달 7일부터 사전예약 접수에 들어간다.

이번 사전예약 대상은 서울 내곡과 세곡2, 남양주 진건, 구리 갈매, 부천 옥길, 시흥 은계 등 6개 지구에서 공급되는 분양주택 1만 4497가구와 10년·분납 임대주택 4014가구 등 모두 1만 8511가구다.

강남 세곡 2지구와 내곡지구는 3차 지구에 서울권 공급이 없는데다 위례신도시 사전예약에서 탈락한 청약자들까지 몰려 경쟁이 한층 치열해질 것으로 보인다.

반면 경기도권은 공급물량이 많고 최근 일반 아파트 매매가 하락의 영향으로 시세차익에 대한 기대도 크지 않아 당첨 커트라인이 1차보다 다소 낮아질 가능성이 크다.

10년 임대주택의 경우 보금자리주택 사전예약에 처음 등장해 분양받는 것과 비교해 어느 쪽이 유리할 지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다고 전문가들은 조언했다.

한편 지난 11일 마감된 2차 보금자리주택 노부모부양 특별공급 사전예약 접수 결과 총 913가구 모집에 816명이 신청하는데 그쳐 평균경쟁률은 0.89대 1로 모집가구를 채우는 데 실패했다. 또 같은 날 마감된 3자녀 특별공급은 1840가구 공급에 2427명이 신청, 평균 1.32대 1의 경쟁률을 기록했지만 서울 내곡과 세곡2 지구를 제외한 경기권 4개 지구의 평균경쟁률은 0.7대 1에 불과했다.

특히 경쟁률이 가장 떨어진 시흥 은계지구는 해당 지역인 시흥시 거주자는 물론 경기도와 수도권에서도 청약자가 단 1명도 없는 주택형(B-2블록 74㎡)도 나왔다.

이처럼 미분양 사태가 속출하는 이유는 보금자리주택의 가장 큰 경쟁력인 시세보다 저렴한 분양가가 무너졌기 때문이다.

국토부는 수도권 4개 지구의 추정 분양가가 750만~990만원(주변시세의 75~80%)이라고 발표했지만 인근의 85㎡ 이하 시세를 조사한 결과(부동산114 자료) 78~101%까지 비쌌다.

이와 함께  입지 역시 크게 뒤처진다는 분석도 나온다. 수도권 지역의 입지여건은 서울 강남권에 비해 향후 자산가치 상승에 대한 기대감이 크게 낮다는 얘기다. 이번 2차 보금자리 사전예약 때 경기권 거주자의 상당수가 서울 강남권에 몰린 것도 이 때문이다.

또 앞으로 나올 3차 보금자리지구가 시흥 은계와 부천 옥길 지구 인근이라는 점도 미분양의 한 요인으로 꼽히고 있다.

따라서 보금자리 주택을 예약 하려는 청약자들은 이러한 점을 세심히 살펴 나에게 가장 적합한 지역을 선택하는 지혜가 필요하다.

◇ 당첨 커트라인 서울 상승, 경기권 하락

서울 세곡2ㆍ내곡 등 강남권 2개 지구의 청약 경쟁률은 보금자리 시범지구 강남권이나 위례신도시보다 경쟁이 더 치열해질 전망이다. 분양가가 다소 올랐지만 시세차익에 대한 기대감이 여전하기 때문이다.

서울 세곡2ㆍ내곡 등 강남권 2개지구의 3.3㎡당 추정 분양가가 1140만~1340만원으로 보금자리주택 시범지구의 서울강남ㆍ서초지구보다는 소폭 올랐지만, 2000만원을 웃도는 서초구 우면동, 강남구 수서동 등 인근지역 시세보다는 훨씬 저렴하다.

3차 보금자리 예정지에 강남권이 포함되지 않아 위례신도시 사전예약에서 탈락한 청약저축 고액 납입자들이 이번 사전예약에 몰릴 가능성이 높다는 점도 경쟁을 부추기는 요소로 작용 될 것으로 보인다.

부동산정보업체 부동산114가 예상한 강남세곡2지구와 서초내곡지구의 일반분양 당첨 커트라인은 면적형에 따라 1300만~1800만원, 닥터아파트는 1400만~1500만원이 하한선이지만 당첨 안정권은 1600만~1800만원으로 전망했다.

반면 경기권은 시범지구 사전예약에 비해 물량도 풍부한데다 3차 보금자리지구로 수요가 분산돼 경쟁이 상대적으로 덜 치열할 것으로 예상된다.

최근 수도권 부동산시세가 약보합세여서 분양가와 주변시세의 차이가 크지 않다는 점도 당첨 커트라인을 낮출 것으로 보인다.

예상 커트라인은 부동산114의 경우 구리 갈매 700만~800만원, 남양주 진건 500만~600만원, 부천 옥길과 시흥 은계는 300만~400만원 선으로 예상했고, 닥터아파트는 구리 갈매 800만~900만원, 남양주 진건 700만~800만원, 부천 옥길과 시흥 은계는 500만원 안팎 또는 그보다 낮아질 것으로 내다봤다.

따라서 입지보다는 일단 내집 마련을 우선시하는 실수요자라면 청약통장 납입액이 적더라도 물량이 많은 남양주 진건이나 3차 보금자리주택 예정지인 광명ㆍ시흥 지구와 가까운 시흥 은계지구를 공략하면 당첨 확률을 높일 수 있을 것으로 보인다.

◇ 특별공급·공공임대…청약자격ㆍ요건 따져봐야

2차 보금자리 청약 역시 보금자리주택 시범지구나 위례신도시와 마찬가지로 특별공급을 잘 활용해야 당첨확률을 높일 수 있다.

3자녀 특별공급은 8월부터는 청약통장 가입이 필수가 되는데 이번 2차 보금자리주택 사전예약까지만 청약통장 없이도 사전예약 신청이 가능하다. 만 6세 미만 영유아 자녀가 있으면 가산점이 있다.

노부모특별공급은 신청 자격을 갖추면 청약저축 납입액이 높은 순서로 당첨자가 결정되므로 자격 요건에 해당되더라도 납입액이 적다면 다른 특별공급을 노리는 것이 유리할 수 있다.

생애최초 특별공급은 신혼부부 특별공급에 비해 청약요건이 까다롭지만 그만큼 경쟁이 덜 치열한 편이다.
따라서 결혼 3년 이내에 자녀가 1명 있고 둘째를 임신 중인 부부라면 신혼부부 특별공급이 유리하지만, 결혼 3년 이내라도 자녀가 없는 경우에는 당첨을 기대하기 어려운 신혼부부는 특별공급보다는 요건만 갖출 수 있으면 생애최초 특별공급을 공략하는 편이 당첨확률이 높아진다.

특히 이번 사전예약부터는 10년·분납임대 물량이 처음으로 공급되고 분양, 임대 교차 신청이 가능해져 수요자들의 선택의 폭이 넓어졌다.

부천 옥길과 남양주 진건 지구에만 공급되는 임대물량은 임대기간 동안 집값을 나눠서 내거나(분납 임대) 일정기간 임대한 후 분양전환(10년 임대)을 할 수 있다.

따라서 당장 목돈 마련에 부담을 느끼는 수요자라면 비슷한 제한요건이 있는 신혼부부나 생애최초 특별공급보다는 임대를 노려볼 만 하다.

다만 10년 임대주택의 경우 분양 전환시점에 분양가가 결정되므로 시세차익이 상대적으로 줄어든다는 점을 고려해야 한다.

또 임대를 택해 매달 월세를 내는 것과 목돈을 대출 받아 분양을 받고 이자를 부담하는 것 중에 어느 쪽이 유리한지 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

이밖에 면적형별로도 보금자리주택 시범지구와 연초 위례신도시 청약결과 전용면적 84㎡형의 인기가 가장 높았던 만큼 당첨을 목표로 하는 수요자들은 작은 면적형에 신청하는 것도 방법이다.