Q. 저는 2021년에 수도권 아파트를 보증금 6억 원에 3년의 전세 계약을 체결하였는데, 최근 임대인이 본인과 배우자 및 자녀가 아파트에 거주할 계획이라고 하며 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 하였고, 이에 대해 저도 계약갱신을 청구한다는 통보를 하였습니다. 임대인은 임대차계약 만료 후 본인이 실제 거주할 계획이라며 저의 갱신 요구를 거절하고 아파트의 인도를 구하는 명도소송을 제기하였습니다. 제가 행사한 계약갱신요구권이 인정될까요?

A. 지난 2020년에 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서, 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있습니다.

이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있습니다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없습니다. 다만, 당시에는 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 거절 사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것입니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

따라서 귀하의 계약갱신요구권이 인정될 수 있을지 여하는 결국 임대인이 당시 본인의 주거 상황과 본인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위 등을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증할 수 있는가에 달려 있습니다. 귀하가 임대인의 입증 사실이 합리적이지 않은 점을 꼼꼼히 찾아 내어 반박해야 하는 것은 물론입니다.