Q저는 신축 아파트 단지 내 상가를 분양받은 후 보증금 4000만원, 월차임 170만원, 계약기간 24개월의 임대차계약을 甲과 체결하고 당일 계약금 400만원과 별도로 권리금 2000만원을 받으면서 甲 사정으로 입점이 불가능한 때에는 3자에게 전대할 수 있다는 특약을 두었습니다. 그런데 최근 甲은 사정이 생겨 계약금을 포기하고 계약을 해제한다고 하면서 권리금을 돌려달라고 합니다. 제가 권리금을 돌려주어야 하나요?

A주택임대차계약과 달리 상가건물 임대차계약에서는 권리금 문제로 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 종종 발생합니다. 건물 사용 관계에서 권리금은 법리적으로 어떠한 성격을 갖는 것일까요? 대법원은 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니라고 보고 있습니다. 권리금은 영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유무형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 봅니다. 따라서 그 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 않는다고 해석합니다.

그렇다면 임차인은 어떻게 권리금을 회수할 수 있을까요? 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도하거나 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있습니다. 따라서 임대임이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 다시 양수하기로 하였다든지, 또는 권리금 수수 후 일정기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 하였음에도 불구하고 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였을 경우에는 임대인이 그가 받은 권리금의 전부 또는 일부를 반환할 의무가 있습니다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 등). 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의3 내지 제10조의7이 적용되는 상가건물 임차인은 위 조항에 따라 자신이 주선한 신규 임차인 예정자로부터 권리금을 회수할 수도 있습니다. 만일 임대인이 정당한 사유없이 이를 방해하는 때에는 손해배상책임을 부담합니다. 이 사건에서 甲은 귀하의 사정으로 상가건물의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정이 없으므로 귀하가 甲에게 권리금을 반환할 의무는 없다고 판단됩니다. 甲 스스로 상가 입점을 거절하였고 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않은 사정도 귀하에게 유리하게 작용할 수 있습니다.