Q저는 최근 아파트를 10억 원에 매수하는 계약을 甲과 체결하고 계약금 1억 원을 지급하였는데, 약 보름 후 甲은 아파트 공유자인 아내와 이혼을 준비하게 되어 계약을 이행할 수 없게 되었다고 하면서 매매계약을 해제하겠다고 통보하였습니다. 당초 甲이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 배상하기로 하였으니 2억 원을 달라고 하였으나 甲은 저한테 받은 계약금 1억 원을 공탁하고 추가 1억 원을 주지 않고 있습니다. 저는 1억 원을 더 받을 수 있을까요?

A부동산매매계약의 매도인인 甲이 자신의 개인 사정을 내세워 일방적으로 매매계약의 해제를 주장하면서 중도금 및 잔금의 수령을 거절하고 매도인으로서의 의무를 이행하지 않을 뜻을 명백히 밝힘으로써 계약을 위반하였다고 할 것이므로 甲은 특별한 사정이 없는 한 매수인인 귀하에게 위약금 약정에 따라 1억 원을 지급할 의무가 있다고 보입니다. 그런데 본 사안에서 甲은 자신이 일부러 아파트를 넘기지 않겠다는 것도 아니고 공동소유자로 되어 있는 아내와 이혼해야 하는 상황이 되어 계약을 이행하지 못하게 된 것인데 1억 원을 위약금으로 달라고 하는 것은 너무 억울하다는 입장으로 이해됩니다. 더구나 아파트 매매계약을 체결한 지 보름 정도밖에 되지 않은 시점에 생긴 일 때문에 위약금 1억 원은 지나치게 많은 것 아니냐는 생각이 있을 것 같습니다.

우리 민법은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하면서, 그 금액이 부당히 과다한 경우에 법원은 적당히 감액할 수 있도록 규정하고 있습니다(제398조). 법원이 위약금을 감액할 수 있는 '부당히 과다한 경우'라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위 및 거래 관행 기타 제반 사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다는 것이 판례의 일관된 입장입니다.

본 사안과 유사한 사례에서 2심 법원은 아파트가 공유로 되어 있는 것은 등기부등본을 통해 미리 매수인이 알고 있었고, 계약금 자체가 크며, 계약체결 시부터 계약해제 주장시까지 시간적 간격이 짧다는 점을 들어 위약금을 50%만 인정하였습니다. 그런데 대법원은 매매대금의 10% 상당액을 계약금으로 정하고 이를 위약금으로 약정하는 것은 거래 관행이라고 하면서 2심이 인정한 사유만으로는 위약금 1억 원이 부당히 과다하다고 단정하기 어렵다고 판단하였습니다(대법원 90다14478 판결). 귀하의 경우에도 甲에게 위약금 1억 원을 지급하라는 청구가 법원으로부터 받아들여질 가능성이 높아 보입니다.