Q저는 지금 살고있는 아파트 전세계약을 내년 초 갱신하려다가 최근 전세보증금이 많이 떨어져 근처 새 아파트로 이사가는 방안을 고민하고 있습니다. 저는 빨리 새 아파트로 이사가고 싶은데 집주인은 전세가 나가야 보증금을 빼줄 수 있다고 합니다. 어떻게 해야 할까요?

A결론부터 말씀드리면 현재 살고 계신 아파트에 아무런 조치 없이 이사를 가시면 안됩니다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택을 임차한 경우에는 별도로 주택임대차등기를 하지 않더라도 주택에 이사를 하고 주민등록을 마치게 되면 그 다음 날부터 등기한 것과 유사한 효력, 즉 대항력을 인정받습니다. 여기서 ‘대항력’을 갖는다는 것은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있다는 의미입니다. 따라서 임대차의 목적이 된 임차주택을 양수한 사람은 기존 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되어 임대차계약은 계속 유지됩니다.

한편, 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 우선변제권을 갖게 됩니다. ‘우선변제권’은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

그런데 귀하가 임차주택에서 다른 아파트로 이사를 하게 되면 위와 같은 대항요건과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 따라서 귀하로서는 먼저 집주인에게 임대차등기를 요구해 보시기 바랍니다. 임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(민법 제621조). 주택임대차 등기를 마치게 되면 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 만일 임대인이 임대차등기에 동의하지 않을 때에는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수밖에 없습니다. 임대차 계약기간이 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차법 제3조의3). 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 법원의 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않게 되는 것입니다.