Q저희는 다세대 주택을 지어서 분양하는 사업을 하는 회사인데 최근 수도권에 있는 다가구주택을 매입해서 오피스텔을 신축한 후 분양하기 위해 부동산 매매계약을 체결하였습니다. 그런데 계약금을 지급하고 나서 얼마 후 인근에 근린공원을 신설하기로 하는 도시관리계획 변경결정이 나서 건축이 제한되었습니다. 저희가 당초 부동산을 매입한 목적을 달성할 수 없게 되었으니 매매계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

A계약 또는 법률의 규정에 의해 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리를 갖는 경우가 아니면 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력은 부정되지 않는 것이 원칙입니다. 계약은 지켜져야 한다(pacta sunt servanda)는 원칙은 로마법 이래 민사법의 기본 원칙 중 하나로 유지되고 있습니다. 그래서 민법상 계약해제권은 당사자 일방의 귀책사유에 의한 채무불이행이나 이행불능의 사정이 있어야만 상대방에게 행사권이 돌아갑니다.

계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않고 있음에도 상대방에게 계약의 구속을 받게 하는 것은 부당하기 때문입니다. 따라서 귀사가 부동산 매매계약을 해제하기 위해서는 매도인에게 책임을 물을 수 있는 사정, 즉 매도인에게 귀책사유가 있어야 함이 원칙입니다. 그런데, 부동산 매매계약을 체결한 이후 지방자치단체의 도시관리계획이 변경되어 당초 부동산을 매입한 목적이었던 건물 신축이 어렵게 된 것은 엄밀히 말해 매도인에게 책임있는 사정이라고 하기 어렵습니다.

다만, 민법에서 규정하고 있지 않지만 판례는 사정변경의 원칙에 의한 계약해제가 가능하다고 보고 있습니다. 즉, 대법원은 “...계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다...”라고 하고 있습니다(2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 등).

위 판례에 의하면 귀사는 사정변경에 의한 계약해제의 법리를 근거로 부동산 매매계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있을 것 같기도 합니다. 그런데 실제 사안에서 사정변경에 의한 계약해제는 쉽게 인정되지 않습니다. 아직까지 법원은 당사자가 처한 어려운 사정을 감안해서 계약해제권을 행사할 수 있도록 해 주기 보다는 계약이 유지되로고 하는 법적 안정성을 더 중하게 여기고 있습니다. 본 사안의 경우에도 귀사가 부동산을 매입한 목적을 달성할 수 없는 어려운 처지가 되기는 하였지만 그 사정을 들어 매매계약을 해제하기 위해서는 많은 노력이 필요해 보입니다.