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주택임대차보호법상 계약갱신 청구①
  • 박형삼 변호사 법무법인 태웅
  • 승인 2021.01.08 15:21
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Q저는 2019년 6월경 서울에 있는 아파트에 2년 전세계약을 체결하고 현재까지 살고 있습니다. 최근 집주인으로부터 아파트를 매각하려고 하는데 전세계약이 만료되는 내년 6월에 집을 비워줄 수 있는지 확인하는 전화를 받았습니다. 이번 전세계약이 만료되면 계약을 갱신하고 싶다고 하자, 그러면 자신의 어머니가 살려고 하니 계약갱신을 거절하겠다고 합니다. 최근 전세난 때문에 인근에 전세아파트를 구하기도 어려운데 저는 내년에 아파트를 비워주어야 하는 걸까요?

A지난 2020년 7월말 개정된 주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 주는 조항을 신설했습니다. 즉, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 집주인에게 계약갱신을 요구할 권리를 갖습니다. 이러한 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 결국 기존 임대차보호법에 의해 보장됐던 2년의 계약기간에 2년이 더 추가되는 셈입니다. 귀하의 경우 2019년 6월에 계약기간 2년의 전세계약을 체결했으므로, 2021년 1월부터 5월까지의 기간에 집주인에게 2년 기간의 전세계약을 갱신하겠다는 요구를 할 수 있습니다.

귀하가 위와 같은 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 정당한 사유가 있으면 이를 거절할 수 있습니다. 예를 들어 귀하가 2기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 경우, 임대인과 서로 합의해 상당한 보상을 받은 경우, 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우 등이 거절사유에 해당합니다. 그 중에서 가장 문제가 될 수 있는 거절사유가 바로 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’입니다. 집주인의 어머니가 거주하려고 한다는 이유로 귀하의 계약갱신요구를 거절하였을 경우 계약기간이 만료되는 시점에서는 임대인의 말대로 그 어머니가 실제 거주하려는지, 아니면 계약갱신을 거절하기 위한 명분에 불과한 것인지 확인하기 쉽지 않을 것입니다.

더구나 계약종료 이후에 실제 거주하고 있는지를 미리 알 수도 없는 노릇입니다. 결국 집주인의 어머니가 살아 있는지, 현재는 어디에서 거주하고 있는지, 혼자 거주할 수 있는 나이와 건강상태인지 등에 관한 자료를 요구해 볼 수밖에 없습니다. 만일 임대인이 그러한 자료를 거부한다면 달리 뚜렷한 방법이 있다고 하기도 어렵습니다.

만일 귀하가 여러 경로를 통해 파악한 정보에 기초했을 때 집주인의 어머니가 실제 아파트에 거주할 수 있는 상황이 아니라는 어느 정도의 확신이 있고, 도저히 다른 전세 아파트를 찾기 어려운 때에는 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 없다는 점을 들어 법적 분쟁을 감수하는 선택을 할 수도 있습니다. 이렇게 되면 귀하는 계약갱신요구권 행사로 계약기간이 2년 연장되었다고 주장하고, 집주인은 귀하의 계약갱신요구는 정당한 사유로 거절되었다고 다투는 상황이 될 것입니다. 결국 법원의 판단을 받을 수밖에 없습니다.

박형삼 변호사 법무법인 태웅  nexteconomy@nexteconomy.co.kr

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