Q 저는 커피숍을 운영하기 위해 2018. 10.경 서울 송파구 소재 상가 건물 한 층을 임대기간 1년, 보증금 2억, 월 차임 500만원으로 임차해 사용하던 중 임대인으로부터 임대기간 만료로 계약을 종료하겠다는 통보를 받았습니다. 저는 계약이 갱신될 것으로 믿고 있었는데 계속 상가 건물을 임차할 수 있는 방법이 있을까요?

A 귀하는 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)이 규정하고 있는 임차인의 계약갱신요구권을 행사해 상가 건물을 계속 사용할 수 있는 방안을 고려해봐야 할 것입니다.

상가임대차법은 일반적으로 사회적·경제적 약자인 상가 건물 임차인의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상, 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성 등으로 인한 임차인의 피해를 방지하고자 제정된 법률입니다. 

상가임대차법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차여야 하고(제2조 제1항 본문), 상가 건물에 해당하는지는 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단합니다. 

그리고 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가 건물의 임대차에 대하여 적용되므로 서울특별시의 경우 보증금액이 9억원을 초과하지 않아야 합니다(시행령 제2조 제1항). 귀하의 경우에는 월 차임을 환산한 금액을 더한 총 보증금액이 7억원(임대차 보증금 2억+월 차임 500만 원에 1분의 100을 곱한 금액)으로 기준금액인 9억원을 넘지 않기 때문에 상가임대차법의 적용대상이 될 것입니다.

상가임대차법에 따라 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다(제10조 제1항).

임차인의 계약갱신요구권 행사와 관련해 대법원은 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신거절의 통지에 같은 조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 같은 조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 같은 조 제3항에 따라 갱신된다고 판시했습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115판결). 

위와 같은 법리 및 판결취지에 따르면, 임대인으로부터 임대차계약이 계약기간 만료로 종료된다는 통지를 받았다고 하더라도 계약갱신을 거절할 만한 정당한 사유가 없다면 귀하는 임대차 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신요구권을 행사해 임대차계약을 갱신할 수 있을 것으로 보입니다.