Q저희 회사는 사업 확장을 위해 150평 정도 되는 건물 지하 1층에 임대차계약을 체결하고 인테리어공사까지 마쳤습니다. 하지만 최근 회사 사정으로 위 건물을 전부 사용하기 어려워 아는 회사에게 일부분을 전대(轉貸)하려고 하는데 건물 임대인과의 관계에서 문제가 없을까요?

A임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생합니다(민법 제618조). 임대인 입장에서는 자신 소유의 건물을 누가 어떠한 목적으로 사용할 것인지 여하가 꽤 중요한 문제입니다.
건물을 점유해 사용하는 사람이 괜찮은 성품을 가졌는지 건물에서 하고자 하는 일이 건물을 훼손시킬 우려가 있는 일은 아닌지 등은 임대인이 임대차계약 여부를 결정할 때 당연히 고려할 사항입니다.
물건을 사용하고 수익하는 방법은 사람에 따라 상당히 큰 차이가 있기 때문입니다. 임대인이 이러한 사정을 모두 고려해서 어떤 임차인과 임대차계약을 체결했는데 그 임차인이 다른 사람에게 건물을 다시 전대했을 경우 임대인은 당초 예측하지 못한 계약상의 사정 변경을 겪게 될 것입니다.
이와 같이 임대차계약을 맺은 임차인이 임의로 건물을 제3자에게 전대할 경우에는 임대인의 이익을 해할 수 있으므로 우리 민법에서는 임차권을 무단 양도하거나 임차물을 전대하는 것을 금지하고 있습니다. 즉 민법 제629조는 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다’ 라고 하고(제1항) ‘임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’라고 규정하고 있습니다(제2항). 따라서 임대인은 자신의 동의 없이 건물을 전대한 임차인과의 임대차계약을 해지하고 전차인을 상대로 건물의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.
임대인의 동의는 전대가 행해지기 전에 임차인이나 전차인에 대해 할 수 있고 사후에라도 가능할 것입니다. 임대인의 동의에는 특별한 방식이 요구되지 않지만 동의가 있었다는 사실의 입증책임은 임차인 또는 전차인에게 있다고 해석되므로 임대인의 동의를 입증할 준비는 미리 해 둬야 합니다.
귀사는 현재 임차 건물 전부를 전대하고자 하는 것이 아니라 그 중 일부를 전대할 생각인 것으로 이해됩니다. 민법 제632조는 건물임차인이 그 건물의 ‘소부분’을 타인에게 전대한 때에는 임대인이 이 전대를 이유로 임차인과의 임대차를 해지하지 못하는 것으로 규정하고 있습니다. 여기서 건물의 ‘소부분’의 전대에 해당하느냐 여부는 거래관례에 따라 판단해야 하겠지만 최소한 임차인이 사용하는 부분보다 적은 부분이어야 할 것입니다.  

 

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