말도 많고 탈도 많았던 상가 권리금에 대해 정부가 해법을 내놨다. 그동안 관행적으로 이어져 오던 권리금을 법제화해 상가 임차인의 권리를 강화하겠다는 것이다. 

하지만 이에 대한 업계의 반응은 엇갈리고 있다. ‘임차인 보호’라는 측면에서 긍정적으로 평가하면서도 권리금에 세금을 부과하려는 꼼수가 아니냐는 지적이다. 권리금은 소득세법상 ‘기타소득’의 하나로 과세대상이라는 것.

또한 임차인의 권리 보장을 입증해줄 표준계약서가 의무가 아닌 권고사항에 그쳐 실효성 논란이 일고 있다.

권리금, 음지에서 양지로 첫 발
권리금은 임대차 계약 외에 설비, 장소적 이익, 영업권 등 유·무형의 이익과 관련해 지급되는 돈이다. 시장에서 엄연히 거래되지만 법적으로 보호받지 못한 채로 방치돼 사회적 갈등과 분쟁을 일으켜왔다. 대표적인 사례가 5년 전 용산 참사다. 도시재개발사업으로 건물이 철거되면서 권리금을 날릴 위기에 놓인 상가 세입자들이 시위를 벌이다 목숨을 잃는 안타까운 일까지 벌어졌었다. 이후에도 임차인의 권리금 회수를 방해하거나 갈취하는 사례가 줄어들지 않아 이에 대한 개선 요구가 지속적으로 있어왔다.
이에 정부는 임차인의 권리금 보호 강화를 골자로 하는 ‘상가건물임대차보호법 개정안’을 지난달 24일 발표했다.

이번 개정안의 핵심은 권리금을 법적으로 인정한다는 것이다. 이를 통해 상가 임대인은 신규 임차인에게 권리금이나 현저한 고액의 차임 또는 보증금을 요구하는 등으로 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 지게 된다. 또한 새 임차인이 특별한 사유가 없는 한 기존 임차인이 주선한 새 임차인과 계약을 체결해야하는 협력 의무도 부과됐다.

아울러 건물주가 새로 바뀌어도 임차인의 계약기간을 5년간 보장하는 제도를 현행 환산보증금 4억원 이하 임차인에서 모든 임차인으로 확대한다. 기존 임대차계약 내용을 새로운 건물주에게도 주장할 수 있는 효력을 인정받는 셈이다.

환산보증금이란 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 ‘(월세×100)+보증금’ 금액을 말한다. 홍대나 강남역 등 입지가 좋은 상권은 작은 점포여도 환산보증금이 4억원을 훌쩍 넘어 권리금을 제대로 보호받지 못해왔다. 하지만 이번 개정안을 통해 이들 역시도 보호 대상이 됐다.

정부 관계자는 “새 건물주에게는 임대차를 주장할 수 없어 새 건물주가 ‘나가라’고 하면 퇴거당할 수밖에 없는 상황이었다”며 “이러한 점이 임차인 보호에 미흡하다는 목소리가 높아서 5년간은 모든 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 이번 개정안에 반영하게 됐다”고 배경을 설명했다.

정부는 분쟁을 사전에 예방하기 위한 목적으로 ‘표준계약서’를 도입했다. 임대인과 임차인 간에는 ‘상가임대차 표준계약서’를, 임차인끼리는 ‘권리금 표준계약서’를 쓰게 된다. 문제는 이 표준계약서 사용이 ‘의무’가 아닌 ‘권고’라는 것이다.

권리금은 소득세법상 ‘기타소득’의 하나로 과세대상이다. 따라서 받은 권리금은 신고의무가 부여되고, 소득세·주민세·부가가치세 등 각종 세금이 부과된다. 당장 세금을 내야하는 것이 아니라 하더라도 표준계약서 사용이 꺼려질 수밖에 없는 이유다. 

이에 대해 정부 측은 “표준계약서는 권리금과 관련된 증빙이 별도 계약서 없이 영수증으로만 이뤄지고 있어 분쟁을 예방하고 안전한 권리금 거래를 가능하게 하기 위함”이라며 “권리금을 주고받는 계약은 사적거래인데, 이를 의무화해서 지키지 않는다고 제재까지 가하는 것은 개입의 정도가 과도하다고 판단돼 의무화하지 않고 권고하는 것으로 했다”고 설명했다.

한편 재개발, 재건축 지역의 권리금 관련 내용도 이번 개정안에서 빠졌다. 임차인이 권리금을 고스란히 날릴 가능성이 여전히 남은 셈이다. 재개발, 재건축을 할 경우 상가 세입자에게는 4개월분에 해당하는 휴업 손실액을 보장해준다. 하지만 권리금 보상 방안은 없다.

이밖에도 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등 다양한 성격의 권리금을 정부가 객관적으로 평가하는 것이 가능하겠느냐는 우려도 나오고 있다. 임차인의 권리 강화 측면에서는 긍정적이지만 정부가 발표한 개정안은 허점이 많아 정책적 보완이 필요하다고 업계 전문가들과 시민단체들은 입을 모은다.

김남근 참여연대 집행위원장은 “그동안 수많은 상가 임차인들에게 아픔을 줬던 권리금 문제의 해결방안을 정부 차원에서 제시한 것으로 상가건물임대차보호법의 새로운 전기를 이루었다고 본다”며 “이번 법 개정 논의를 통해 이미 보편화된 사항들까지 제대로 반영돼야 대다수 중소상인들의 눈물을 닦아줄 수 있는 상가건물임대차보호법이 될 수 있다”고 전했다.