현재 창업자금 사정은 매우 안 좋다.

주택담보대출도 막히고, 그나마 잘 되던 주류대출도 전 같이 무조건은 아니란다. 이런 때일수록 권리금 없는 점포매물을 찾기보다는 원래 좋은 지역에 급매물 나온 것을 권리금 적게 주고 사는 것이 미래를 위해 좋은 점포를 사는 방법이다. 오피스 상권의 핵심중의 핵심. 역삼, 선릉, 신사로 대표되는 테헤란 밸리 상권을 알아본다.

오피스 상권 늘어선 역삼역 상권

테헤란로는 서울 중구 시청일대와 함께 가장 많은 업무용빌딩이 들어서 있다. 90년대 중반부터 본격적으로 조성된 테헤란로는 강남역에서 삼성역까지 지하철 4개 노선이 관통하는 거리다.

고층빌딩이 밀집한 가운데 기업사옥, 벤처기업, 금융기관 등이 대로변에 위치하고 호텔, 관공서, 주상복합건물이 배후에 들어서면서 역삼역, 선릉역, 삼성역 등 지하철역을 중심으로 대규모 업무단지와 함께 직장인들의 식사수요를 충족시킬 수 있는 먹자․유흥 중심의 오피스상권이 자연스럽게 형성되어 있는 지역이다.

테헤란로의 대표 역세상권으로 꼽을 수 있는 역삼역 상권은 크게 4개 구역으로 나눠 볼 수 있다. 그 중 GS타워를 끼고 있는 구역과 강남 파이낸스타워(구 스타타워)를 끼고 있는 구역이 가장 두드러진 상권의 호황을 이루고 있어 나머지 2권역의 유동인구를 모두 흡수하는 양극화 현상을 관찰 할 수 있다.

실제로 나머지 권역은 점심이나 저녁의 유동인구가 식사와 유흥을 위해 해당 구역에서 길을 건너서 GS타워와 강남 파이낸스 타워 방향의 먹자골목 상권으로 유입되고 있는 것이다.

따라서 상대적으로 낙후된 5번 출구방향 상권(한국타이어와 특허청 건물이 주축이 됨)은 상가점포의 매출이 그다지 높지 못하다.

과거 GS타워가 완공되기 전에는 한국타이어 이면에 형성된 먹자골목이 역삼역 사거리의 가장 큰 유흥골목이었다. 주․야간 상권을 통틀어 가장 번화했던 구역이 이제는 급격한 소비층 이탈로 빛이 바랬다고 하겠다.
테헤란로를 중심으로 GS타워 상권의 맞은편 상권인 강남파이낸스타워 이면 상권은 한솔빌딩 사이로 신축 오피스빌딩이 준공 중에 있다. 그 중 하나는 현재 완공 후 분양, 임대를 시행하고 있는 중이다.

향후 역삼역 상권은 GS타워와 강남파이낸스타워의 상권을 중심으로 규모가 더 커질 전망이다.

배후에 주거지를 품은 선릉역 상권

선릉역 상권은 이어져 있는 역삼역 상권과 함께 전형적인 오피스 상권으로 분류된다. 그러나 선릉역 상권은 타 지역에 비해 빌딩 공실률이 적음을 볼 수 있다.

전형적인 오피스상권들의 단점은 바로 주말 장사다. 주 5일 근무제의 확대로 인해 주말 매출을 기대할 수 없게 된 여타 오피스 라인과 달리, 선릉역 상권은 배후에 주거단지가 위치해 있어 어느 정도 주말 매출을 유지해 주고 있다.

즉, 오피스 상권의 가장 취약점인 주말 장사를 주변의 주거단지가 어느 정도는 메워주고 있는 장점을 가진 지역이라는 것이다. 또한 지하철의 분당선의 개통과 더불어 추후 발전가능성 역시 뚜렷한 지역이다.

 선릉역 상권은 기존부터 강세를 이루던 상록회관과 빅토리아 빌딩을 위시하여, 다양하고 많은 종류의 금융, 증권, 벤처회사를 기점으로 형성된 먹자 상권이 대표적이다.

또한 상주인구 일만 명에 육박하는 포스코빌딩과 동부금융에서부터 선릉역 1,2번 출구의 구 한국한원까지 이루어지는 주․야간 할 것 없이 엄청난 유동인구와 다양한 업종들의 성업하는 대표적인 오피스 상권을 자랑하고 있다. 그러나 한편으로 8~9번 출구의 라인은 유흥업소가 많이 자리 잡고 있기에 다른 섹터에 비해 상권이 많이 약한 편이기도 하다.

최근 선릉역 상권에서 눈 여겨 볼만한 것이 4번 출구의 한신 인터벨리를 주축으로 한 상권의 변화다. 이전까지는 구 한국한원과 상록회관의 섹터에 밀려 자리 매김이 힘들었던 지역이라고 할 수 있었다.

하지만 대로변의 직장인 소비층을 많이 빼앗기고 있던 이곳이 현재는 한신인터벨리를 기점으로 하여 작지만 알찬 먹자상권의 형성이 기대되고 있는 것이다.

삼릉공원에서 공항터미널 상권으로 이어지는 라인이 특히 최근 급격히 발달하고 있어 선릉역과 포스코 사거리, 삼성역까지 더불어 발전을 기대하는 대표적 상권이 될 것으로 예상 된다.

신사역 상권, 가로수길과 유흥상권의 조화

신사역을 중심으로 번화한 상권을 자랑하고 있는 신사역 상권은 거대한 나이트클럽과 이면에 조성된 술집과 바들로 인해 서울 유흥상권의 대표 격으로 꼽히는 곳이다.

그러나 신사역 상권을 구성하고 있는 것은 술집과 유흥골목이 전부는 아니다. 맛집으로 꼽히는 잠원동 아귀찜 골목 외에도 이제는 신사역 하면 떠올리게 된 ‘강남의 인사동’ 이라 불리는 ‘가로수길’도 유명하다.

2000년도 초반까지 신사동은 잠원동 아귀찜골목(4출구)와 리버사이드호텔로 대표됐다. 하지만 강남의 인사동 가로수길은 신사동 상권의 새로운 국면을 열었다.

신사역 8번출구에서 직진하여 진로타워에 이르면, 진로타워와 현대고등학교까지 이어지는 왕복 2차로의 좁은 길이 바로 그 유명한 가로수길이다. 처음 이곳이 활성화되기 시작했을 무렵엔 주로 디자이너 숍이나 오더 숍이 상권의 주류를 이루었다.

청담동의 높은 임대료를 감당하기가 벅찼던 소규모의 개인과 업체들이 이곳으로 흘러들었던 것이 계기였다. 이후 가로수길은 이런 젊은 디자이너들의 숍을 찾는 젊고 세련된 여성들로 인해 활기를 띄게 되었다.

유동인구가 형성되면 자연히 따라 형성되는 것이 먹자상권이 아닌가? 패션리더, 얼리어답터 위주의 유동인구가 형성되다 보니, 자연히 먹자상권도 여타의 상권들과 다를 수밖에 없었다.

유학파의 입맛을 충족 시켜줄 수 있는 각국의 전문 음식점이나 새로운 형태의 카페, 퓨전 음식점들이 속속 생기기 시작했다. 2007년도부터 방송이나 잡지에 가로수길의 독특한 음식점들이 소개되기 시작하면서 현재는 그 인기의 정점을 치닫고 있다. 독특한 개인점포 위주로 상권이 번성하더니, 이제는 커피빈, 구스티모, 일리등 대규모 프랜차이즈들이 뒤늦게나마 앞 다투어 입점했다.

 연예인들이 즐겨 찾는다는 이태원등지의 소규모카페들도 이곳에 분점을 오픈하고 있다.

가로수길의 최고 수혜를 받은 곳은 신사역 7,8번출구 뒤쪽의 먹자라인이다. 과거 주변의 회사원들만이 주 고객이었던 이 지역의 먹자라인은 가로수길의 번성으로 새로운 국면을 맞이하고 있다.

가로수길의 높은 권리금 상승에 힘입어 이곳의 먹자 라인까지 권리금과 임대료가 높아지고 있기 때문이다. 상권의 번성을 알려주는 가장 좋은 지표가 바로 권리금과 임대료가 아니겠는가?

한 편, 신사역 사거리에 위치한 브로드웨이 극장 상권 역시 다시 한번 평가를 받을 시간이 올 것 같다. 과거에는 몇 안 되는 강남권 극장 중 하나로 호황을 누렸으나 이제는 천덕꾸러기가 되고 만 브로드웨이극장. 하지만 다시 한 번 호재가 찾아왔다.

 극장과 건물주와의 계약기간을 마치고 나면 건물을 증축하고 대형 극장 체인인 CGV이 들어온다는 소식이 그것이다. 곳곳에 호재를 낀 신사역 상권은 다시 한 번 도약할 전망이다.
(상권현장 정보제공 ㈜씨엔씨창업)