Q저는 전세주고 있는 아파트를 최근 甲에게 매도하고 계약금과 중도금 일부를 받았습니다. 그런데 이후 아파트 시세가 하락하자 甲은 계약을 해제할 수 없겠느냐고 하면서 잔금 지급일이 다가오는데도 잔금을 제대로 준비하지 않을 것 같습니다. 만일 잔금 지급일에 甲이 잔금을 치르지 않으면 제가 부동산매매계약을 해제하고 계약금을 몰취할 수 있는 건가요?

A부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 부동산 인도의무와 매수인의 잔금 지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙입니다. 동시이행의 관계는 계약당사자 쌍방이 각자 상대방에게 어떠한 이행의무를 부담하는 경우에 발생합니다. 동시이행의 관계에서 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다(민법 제536조).

동시이행의 관계에 있는 부동산매매계약에 있어서 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지게 됩니다. 따라서 예를들어 매매목적 부동산에 지상권이 설정되어 있거나 가압류등기가 되어 있는 경우에는 그 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 합니다. 또한 아파트를 전세나 월세로 주고 있는 경우에는 거주자를 퇴거시켜 온전한 형태로 명도해야 합니다.

본건에서와 같이 매수인 甲이 잔금일까지 매매대금을 마련할 의지가 보이지 않는다고 하더라도 아파트에 대한 소유권이전등기의무와 인도의무를 이행할 준비를 하지 않으면 안된다는 점을 유념해야 합니다. 계약을 해제하기 위해서는 상대방이 이행지체에 있어야 하는데 동시이행의 관계에서는 자신의 의무를 이행하지 않으면 상대방을 이행지체에 빠뜨릴 수 없기 때문입니다. 

따라서 귀하로서는 미리 소유권이전등기에 필요한 서류를 확인하여 잔금 지급일에 甲에게 제공할 수 있도록 준비해 두어야 하고, 아파트에 전세 살고 있는 전세권자를 미리 퇴거시켜 두어야 하는 것이 원칙입니다. 이렇게 귀하가 잔금지급일에 매도인의 의무에 대해 모두 이행의 제공을 하였는데도 甲이 자신의 의무인 잔금 지급의무를 이행하지 않을 때에 비로소 甲을 이행지체에 빠뜨릴 수 있고 귀하에게 계약을 해제할 수 있는 권리가 생깁니다. 

다만, 이러한 매도인의 이행제공은 만일 매수인이 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 넘겨 받을 의사가 없음을 미리 표시한 때에는 굳이 하지 않아도 계약을 해제할 수 있습니다.