Q 저는 아파트 구입을 위해 매도인과 매매계약을 체결하고, 계약당일 계약금을 지급한 후 나머지는 중도금과 잔금으로 나눠 지급하기로 했습니다. 그런데 이후 몇 달 사이 아파트 시세가 급등해 매도인이 매매대금 증액을 요구하거나 계약을 해제하지 않을까 걱정입니다. 중도금 지급일 이전에 미리 중도금을 지급해 매도인이 일방적으로 계약을 해제하지 못하도록 할 수 있을까요?

A 귀하가 매도인과 아파트매매계약을 체결하면서 매매대금을 당초 정한 기일 전에 지급하지 않기로 하는 특약을 했는지 살펴보고, 그러한 특약이 없다면 약정된 중도금 지급기일 전이라도 중도금을 제공해 매도인의 일방적인 계약해제권 행사를 막을 수 있을 것입니다.

민법은 매매계약을 체결하면서 계약금이 교부된 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정합니다. 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다고 해 해약금에 기한 해제권 행사를 인정하고 있습니다(제565조 제1항).

계약당사자가 이러한 해제권의 행사로 계약을 해제하려면 우선 계약상 약정된 계약금 전액이 교부돼야 하고, 매매계약 쌍방 중 어느 일방이 이행에 착수한 경우가 아니어야 합니다. 일방 당사자가 이행에 착수했다고 인정되면 그 때부터 해약금에 기한 일방적 해제는 불가능합니다.

귀하와 같은 매수인이 중도금을 지급하는 것은 계약의 이행에 착수한 것으로 볼 수 있습니다. 귀하의 경우에도 아파트 매도인의 일방적 해제권 행사를 막기 위해서는 귀하가 약정된 중도금 지급기일 이전에 매도인에게 중도금을 지급한 것이 ‘이행의 착수’로 인정돼야 합니다.

대법원은 채무 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 이행을 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등과 같은 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있으며 이행기 전의 이행의 착수가 허용돼서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있다고도 할 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2004다11599판결 등).

다만 매도인이 중도금을 지급받기 전에 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 그 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 경우또는 매수인이 중도금을 지급했더라도 채무 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 당사자간 특약이 있는 때에는 매도인이 해약금에 기해 계약해제권을 행사할 수 있습니다.

귀하가 아파트 매매계약에 이러한 내용의 특약이 존재하지 않는다면 약정한 중도금 지급일 이전에 중도금을 제공하는 것은 이행기 전의 이행으로서 원칙적으로 이행의 착수에 해당합니다. 따라서 이러한 계약 이행의 착수가 인정되는 한 매도인은 해약금에 기한 해제권을 행사하기 어려울 것입니다.