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경매 들어온 부동산 매매 계약의 효력
  • 박형삼 변호사
  • 승인 2019.03.06 13:52
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Q 저는 최근 상가를 매입하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급했는데 잔금지 급일을 앞두고 매도인의 다른 채권자가 위 상가에 대해 경매를 신청해 진행 중인 사실을 알게 됐습니다. 저는 상가 매매계약을 해제하고 싶은데 어떻게해야 할까요?

 

A먼저 귀하가 계약금과 중도금을 지급한 상황에서 매매계약을 임의로 해제할 수 있는지에 대해서 보겠습니다. 부동산 매매계약은 매도인이 부동산의 소유권을 매수인에게 이전할 것을 약정하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급할 것을약정함으로써 효력이 발생하는 계약입니다. 매매계약의 당사자 일방이 계약 당시에계약금 명목으로 돈을 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을상환해 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 즉 매매계약에서 계약금은 해약금으로 봅니다. 그런데 매매계약에 따라 중도금이 이미 지급된 경우에는이행의 착수가 있는 것으로 봐서 귀하와 매도인 모두 매매계약을 임의로 해제할 수없습니다.

다음으로 매매목적물에 대해서 매도인의 다른 채권자가 경매를 신청해 그 절차가진행 중에 있다는 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있을까요? 당사자들이 매매계약을 해제할 수 있는 사유에 대해서 별도로 약정하지 않았더라도 민법에 따라 계약을 해제할 수 있습니다.


그 중 하나는 당사자 일방의 책임 있는 사유로 자신의 채무이행이 불가능하게 된때에는 상대방이 계약을 해제할 수 있는데(민법 제546조), 이를 ‘이행불능’에 의한 해제라고 합니다. 그런데 귀하가 매입한 상가에 관해 매도인의 다른 채권자가 경매를신청해 그 절차가 진행 중에 있다는 사유만으로는 아직 귀하가 상가의 소유권을 취득할 수 없는 때에 해당한다고 할 수 없으므로 귀하는 이를 이유로 계약을 해제할 수 없을 것입니다. 

다른 하나는 당사자 일방이 자신의 채무를 이행하지 아니하는 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하는 때에는 계약을해제할 수 있습니다(민법 제544조). 이를 ‘이행지체’에 의한 해제라고 합니다.

특히 부동산 매매계약과 같은 계약에 있어서 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행관계에 있으므로 귀하는 잔금지급기일에 잔금을 준비해 잔금지급장소에서 매도인에게 상가의 소유권이전등기에 필요한 서류를 요구해매도인으로 하여금 이행지체에 빠지게 한 후 계약을 해제하는 것이 바람직합니다

박형삼 변호사  hspark@twilaw.com

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